Инвестиционный этап ГЧП проекта

Проектирование предваряет выбор проектной компанией технического заказчика и подписание договора на проектные работы. Их итогом становится необходимая для начала строительства рабочая и проектная документация. Проектно-сметная документация (ПСД) представляет собой комплекс документов, со всеми необходимыми проектными и сметными данными для строительства или реконструкции. Эти документы включают архитектурные планы, инженерные решения, спецификации материалов, расчёты стоимости и другие нужные для реализации проекта данные. Разработанная инженерами, проектировщиками, архитекторами, маркетологами и другими специалистами ПСД – основа для принятия решений о реализации проекта, привлечения финансирования, заключения контрактов и контроля выполнения работ. Проектирование объекта включает несколько обязательных стадий:

• ·         предпроектные работы, в ходе которых изучается и анализируется исходная и разрешительная документация, а также его технико-экономические показатели;

  ·         разработка архитектурных решений, в процессе которой описываются внешние и внутренние особенности здания, характеристики его целевой, пространственной и планировочной организации;

  ·         разработка конструктивных решений, обеспечивающих объекту прочность, устойчивость, долговечность, а также выбор материалов и конструкций для его строительства;

  ·         планирование подвода и монтажа инженерных коммуникаций с детальным изучением участка, сбором информации о его размере, форме, типе грунта, уровне грунтовых вод, наличии централизованных сетей вблизи, разработки техзадания и схемы коммуникаций.

  После подготовки ПСД проходит процедуру получения заключения Главгосэкспертизы.

Государственная экспертиза – обязательный этап согласования проектов, по которым на государственные средства проходит строительство, реконструкция или модернизация объекта. Цель согласований – оценка соответствия всех документов и результатов исследований условиям технических регламентов, действующим нормативным и правовым актам. При прохождении госэкспертизы проверяется также корректность расчётов сметной стоимости строительства.
Пройти госэкспертизу с первого раза удаётся не всегда. Если проект не получает согласование сразу, ПСД корректируется и вновь отправляется на рассмотрение.
В зависимости от типа и отраслевой принадлежности проекта может возникнуть необходимость прохождения государственной экологической экспертизы. Проводимая им экологическая экспертиза подтвердит соответствие проекта требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды.

Как правило после того, как Госэкспертиза подтвердила предельную стоимость создаваемого объекта или его отдельных этапов, происходит финансовое закрытие проекта. Под ним понимается момент заключения соглашения о привлечении необходимого для реализации проекта финансирования. Фактически речь идёт о подписании кредитного соглашения с финансирующей организацией.
После этого происходит выполнение проектной компанией предварительных (отлагательных) условий и осуществление первой выборки денежных средств.

После успешного прохождения вышеперечисленных экспертиз инвестор получает разрешение на строительство. Этот документ подтверждает соответствие ПСД требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение даёт право строить или реконструировать объекты капитального строительства. Поэтому день выдачи разрешения считается стартом строительно-монтажных работ (СМР) по возведению объекта соглашения.

Выполнение СМР на объектах капитального строительства может существенно различаться в зависимости от того, что планируется создать: автомобильная или железная дорога, школа, больница или, например, троллейбусное депо. Для удобства выполнение и контроль СМР можно разделить на три этапа: планирование,организация, порядок выполнения и контроль на всех этапах строительства.

Планирование – этап подбора оптимальных технологий, разработки календарных планов и графиков и определения сроков выполнения работ. Он нужен, чтобы принять решения о материально-техническом оснащении и рассчитать бюджет. План ориентирует на нужные решения, упрощает управление, организацию и ведения строительства.

Организация – этап налаживания взаимодействия вовлечённых в строительство участников проекта. При этом учитывается своевременное снабжение стройки необходимыми материалами и ресурсами. Организация упрощает контроль работ, сводит к минимуму или вовсе исключает простои.

Контроль выполнения СМР осуществляется по строительным правилам и нормам на основе СНиПов, с соблюдением всех нормативов и ГОСТов.

В результате удаётся соблюсти основополагающие принципы всего строительного производства. Это экономия материальных ресурсов, снижение трудоёмкости работ, сокращение сроков выполнения СМР.

Если при осуществлении строительства или реконструкции предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала СМР направляет в уполномоченный осуществлять надзор федеральный орган исполнительной власти извещение о начале работ. Успешное выполнение СМР завершается получением о соответствии.

Заключение о соответствии построенного объекта проектной документации подтверждает, что при строительстве соблюдены нормы Градостроительного кодекса РФ, технического регламента и утверждённого плана.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – последняя фаза инвестиционного этапа. Этот документ подтверждает выполнение работ по строительству или реконструкции в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие объекта требованиям к строительству или реконструкции. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентируется статьёй 55 ГрК РФ. 

В данной статье мы рассказали лишь об основных этапах инвестиционной стадии концессионного или ГЧП-проекта. Условия реализации даже идентичных проектов, но на разных территориях и с разными публично-правовыми партнёрами могут существенно различаться и содержать различные виды дополнительных работ.